Недавно Верховный суд обобщил практику по спорам, связанным с долевым участием в строительстве жилья. Выработанные подходы позволяют защитить интересы дольщиков, если застройщики используют «серые» схемы
Купить квартиру в интересующей нас новостройке можно было только по предварительному договору. В нем сказано, что, когда дом будет введен в эксплуатацию и застройщик зарегистрирует свое право собственности, мы заключим договор купли-продажи. Но деньги пришлось заплатить сразу (в качестве обеспечительного платежа). Сроки строительства затягиваются, и мы хотим выйти из этого проекта. По договору деньги нам вернут за вычетом неустойки. Можно как-то обойтись без потерь?
Да, у вас есть шанс вернуть всю сумму, причем с процентами. Похоже, ваш застройщик использует одну из распространенных обходных схем, чтобы не заключать обязательный в данном случае договор долевого участия в строительстве. Согласно Федеральному закону от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов <…>» (далее – закон № 214-ФЗ), привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с правом получения по окончании строительства квартиры в собственность допускается только тремя способами – на основании договора участия в долевом строительстве, путем выпуска жилищных сертификатов или через участие в жилищно-строительных либо жилищных накопительных кооперативах. Любые другие варианты являются незаконными, но тем не менее они очень популярны у застройщиков, потому что работать по договорам долевого участия в строительстве им труднее и дороже. На случай таких обходных схем в законе № 214-ФЗ предусмотрена специальная норма: гражданин может потребовать немедленного возврата денег, а также уплаты процентов по статье 395 Гражданского кодекса (причем в двойном размере) и сверх того – компенсации причиненных ему убытков (ч. 3 ст. 3 закона № 214-ФЗ). Оснований для удержания из этих сумм неустойки у застройщика в таком случае нет.
Вернуть деньги с процентами удается, в том числе если эти деньги были уплачены застройщику на основании предварительного договора. Но только если из этого договора видно, что застройщик собирался использовать полученные деньги на оплату строительства многоквартирного дома и взял на себя обязательство по окончании строительства передать готовую квартиру гражданину (см. п. 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного суда 04.12.13, далее – обзор от 04.12.13). Причем в одном из примеров, приведенных в пункте 7 обзора от 04.12.13, гражданин помимо прочего успешно взыскал с застройщика в качестве своих убытков еще и проценты, которые он заплатил банку по кредиту (чтобы внести оплату по предварительному договору, гражданин взял кредит).
Я приобретаю квартиру по вексельной схеме: купил у застройщика вексель (по цене квартиры) и подписал с ним предварительный договор о том, что по окончании строительства мы заключим договор купли-продажи квартиры, а расплачиваться за нее я буду векселем. Это законная схема? Из нее можно как-то выпутаться, если я передумаю?
Такая схема незаконна, и вы можете вернуть свои деньги. Это еще один весьма распространенный вариант обхода требований закона № 214-ФЗ о том, что привлекать деньги граждан для долевого строительства жилых домов можно только определенными способами. В данном случае вы тоже можете на основании части 3 статьи 3 закона № 214-ФЗ потребовать возврата уплаченных денег, процентов на эту сумму (в двойном размере по сравнению с установленным в статье 395 Гражданского кодекса) и возмещения убытков (п. 7 обзора от 04.12.13). Вообще вариантов «серых» схем, используемых вместо договоров долевого участия в строительстве, немало – в том числе это может быть заключение предварительного договора и договора целевого займа (когда уплачиваемая застройщику сумма якобы является займом), заключение договора подряда или совместной деятельности. В любом случае, если можно доказать, что цель подобной схемы состояла в привлечении денежных средств граждан в долевое строительство, это значит, что застройщик нарушил часть 2 статьи 1 закона № 14-ФЗ, а значит, вы можете воспользоваться специальным способом правовой защиты, который назван в части 3 статьи 3 закона № 214-ФЗ (потребовать возврата денег и проценты в двойном размере).
Я покупаю квартиру в новостройке по «серой» схеме через предварительный договор. Возврат денег с процентами – это все, на что я могу рассчитывать? Мне важнее добиться получения квартиры, так как дом уже сдан в эксплуатацию, но застройщик тянет с подписанием основного договора купли-продажи. Я могу потребовать квартиру?
Можете, если вы полностью оплатили квартиру, а застройщик фактически передал ее вам. Еще одно условие – в вашем договоре должны быть указаны характеристики, позволяющие идентифицировать квартиру. Верховный суд разъяснил, что гражданин вправе в судебном порядке потребовать признания права собственности на квартиру, несмотря на то, что застройщик не заключил с ним договор участия в долевом строительстве (п. 13 обзора от 04.12.13). В пример приведена такая ситуация: гражданин заключил с застройщиком предварительный договор купли-продажи, в котором были определены характеристики подлежащей продаже квартиры, ее цена и срок заключения основного договора. Также гражданин якобы предоставил заем застройщику по цене квартиры (фактически оплатил ее). Дом был введен в эксплуатацию, но зарегистрировать право собственности на квартиру гражданин не мог, потому что у него не было договора участия в долевом строительстве. Тогда он в суде добился признания права собственности на квартиру. Суд указал, что фактически ответчик привлекал деньги граждан для строительства жилого дома, поэтому спорные правоотношения должны регулироваться законом № 214-ФЗ . Нормы этого закона направлены на защиту более слабой стороны отношений – дольщиков, и лишение их результатов оплаченных ими строительных работ из-за неправильного оформления отношений противоречит цели и смыслу данного закона. Правда, нужно учитывать, что в этом деле суд принял во внимание, что истец фактически уже получил квартиру и проживал в ней. Это важный момент: во-первых, передаточный акт является одним из документов, которые выступают основанием для регистрации права собственности дольщика (ч. 2, 4 ст. 16 закона № 214-ФЗ). Во-вторых, передача квартиры – обязательное условие для подачи иска о признании права собственности на нее (п. 58 постановления пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22).
Можно ли оформить право на квартиру через суд, если мы приобрели ее по предварительному договору, дом фактически готов, но застройщик тянет с его введением в эксплуатацию? Мы опасаемся, как бы застройщик не перепродал квартиры по нескольку раз.
Да, в этом случае есть шанс оформить право собственности на квартиру. По закону одним из обязательных оснований для регистрации права собственности дольщика на квартиру (а значит, и для возникновения этого права) является разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (ч. 2 ст. 16 закона № 214-ФЗ). Но Верховный суд подтвердил, что дольщик может потребовать признания права собственности на квартиру и в доме, который еще не сдан в эксплуатацию. Это возможно, если дольщик полностью внес оплату и получил квартиру (п. 16 обзора от 04.12.13). В том числе эта позиция распространяется на случаи, когда отношения с застройщиком были оформлены через «серую» схему (п. 17 обзора от 04.12.13). Но нужно учитывать, что подача такого иска возможна, только если застройщик нарушает свои договорные обязательства – в частности, когда он просрочил сдачу дома в эксплуатацию и передачу квартиры в собственность дольщика (в делах, которые Верховный суд привел в пример, были именно такие ситуации).
Мы понимаем, что наш застройщик работает по «серой» схеме, но выбора у нас, к сожалению, нет. Будем платить по предварительному договору. Какие документы стоит проверить, чтобы в случае чего у нас был шанс добиться прав на квартиру хотя бы через суд?
Это комплексная и довольно масштабная задача. Без юриста тут скорее всего не обойтись. Необходимо проверить правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором планируется строительство (согласно пункту 1 статьи 2 закона № 214-ФЗ, этот участок должен быть у застройщика в собственности, аренде или в особых случаях на праве безвозмездного срочного пользования). Также нужно знать, есть ли у застройщика разрешение на строительство (ч. 1 ст. 3 закона № 214-ФЗ) и проектная декларация с информацией о нем самом и проекте строительства (ч. 1 ст. 3, ст. 19 закона № 214-ФЗ). Только при наличии всех этих документов у вас будет шанс оформить права на квартиру через суд, несмотря на неправильное оформление отношений по долевому строительству (п. 9 обзора от 04.12.13). Если хотя бы одно условие не соблюдено, добиться права собственности на квартиру скорее всего не получится (п. 19 обзора от 04.12.13). Но проблема в том, что применение «серых» схем как раз и вызвано отсутствием у застройщика тех или иных прав и разрешений. Это может быть связано с тем, что строительный проект заведомо незаконен и поэтому получить на него разрешение невозможно. Скорее всего легализовать такой проект не удастся и готовый дом будет считаться самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). Оформить в собственность квартиру в нем не получится даже через суд (п. 12 обзора от 04.12.13), кроме того, есть риск принудительного сноса дома. Но бывает и так, что у застройщика на стадии заключения договоров с гражданами просто временные трудности с оформлением отдельных документов, и эти трудности преодолимы. В таком случае, если вся необходимая документация будет оформлена в процессе строительства, у вас будут шансы оформить квартиру в собственность хотя бы через суд.
Нужно проверить и саму схему, которую использует застройщик. А именно: сможете ли вы доказать, что в действительности это не что иное, как долевое строительство. Например, если в рамках вексельной схемы вы покупаете вексель не у застройщика, а у формально посторонней компании, то доказать, что это на самом деле оплата квартиры, будет крайне трудно.
Я заключил с застройщиком не предварительный договор купли-продажи квартиры, а предварительный договор участия в долевом строительстве. В этом случае рисков меньше? Я смогу оформить права на квартиру, если застройщик, достроив дом, затянет процесс заключения основного договора?
Если вы уже заплатили деньги, то это тоже один из вариантов обхода обязательных требований закона № 214-ФЗ. Поэтому рисков тут не меньше, чем в любых других «серых» схемах. Предварительный договор не требует госрегистрации в отличие от основного договора участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 закона № 214-ФЗ), а значит, ничто не мешает застройщику продать одни и те же квартиры по нескольку раз. Кроме того, обычно застройщики работают по «серым» схемам, потому что просто не вправе заключать договоры участия в долевом строительстве – например, из-за отсутствия разрешения на строительство (ч. 1 ст. 3 закона № 214-ФЗ). Есть риск, что такой дом вообще никогда не будет введен в эксплуатацию.
Если разрешение на строительство имеется и в вашем предварительном договоре есть все условия, которые обязательно должны быть в договоре участия в долевом строительстве (конкретизирована квартира, которую вы должны получить, установлены срок ее передачи, цена и т.д.), то вы можете убедить суд, что это вовсе не предварительный, а основной договор участия в долевом строительстве. Тогда суд обяжет застройщика зарегистрировать этот договор как основной договор долевого участия в строительстве (п. 2 ст. 165 ГК РФ, п. 9 обзора от 04.12.13), что потом даст вам возможность зарегистрировать права на квартиру.
Если в вашем случае дом уже фактически построен, но застройщик уклоняется от заключения основного договора и просрочил его сдачу в эксплуатацию, вы можете требовать признания права собственности на квартиру (п. 14 обзора от 04.12.13).
Мой застройщик работал по «серым» схемам, и в результате я смог оформить квартиру в собственность только через суд. К тому же срок окончания строительства сильно затянулся по сравнению с обещанным в договоре. Я могу как-то наказать застройщика рублем?
Да, вы можете взыскать неустойку и возмещение морального вреда. Закон № 214-ФЗ устанавливает обязанность застройщика, который нарушил предусмотренный в договоре срок передачи квартиры дольщику, выплатить ему неустойку. По общему правилу ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования Банка России, которая действовала на день передачи квартиры, от цены договора за каждый день просрочки. Но если дольщик – гражданин, то застройщик должен заплатить эту неустойку в двойном размере (ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). То, что в вашем случае не был заключен полноценный договор участия в долевом строительстве, не препятствует этой возможности – раз вы добились регистрации права собственности через суд, значит, суд признал, что в действительности имели место отношения по долевому строительству. В таком случае суды применяют нормызакона № 214-ФЗ, в том числе о взыскании неустойки (п. 8 обзора от 04.12.13). Кроме того, привлечение застройщиком денежных средств граждан в долевое строительство не теми способами, которые указаны взаконе № 214-ФЗ, считается нарушением прав потребителя, и вы можете потребовать за это компенсации морального вреда (ст. 15 Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 8 обзора от 04.12.13). Причем сейчас стала встречаться практика компенсации морального вреда не в символических, а во вполне ощутимых размерах – например, в размере 50 тыс. рублей (см. п. 28 обзора от 04.12.13). Также, если застройщик не удовлетворит ваши требования добровольно, суд может взыскать с него штраф в размере половины той суммы, которую взыщет в вашу пользу (п. 6 ст. 13 закона № 2300-1).